Seu IPTU 2018 subiu muito? Veja como verificar se seu imposto está correto

O ano de 2018 mal começou e os proprietários de imóveis na cidade do Rio de Janeiro estão em polvorosa com o reajuste do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)O aumento aprovado pela câmara foi publicado no Diário Oficial do Município em 29 de setembro de 2017, mas tem pego muita gente de surpresa, com aumentos de mais de 100% no valor a pagar.

Muitos proprietários de imóveis e clientes antigos estão entrando em contato conosco com várias dúvidas, por isso resolvemos lançar este artigo para orientar, na medida do nosso conhecimento de arquitetura, a melhor forma de você reaver seus direitos.

Compare o IPTU de 2018 com o do ano passado

Antes de entrar com algum recurso na Prefeitura para recálculo de valores sobre o IPTU 2018 a pagar, primeiramente você precisa identificar aonde foi o aumento. Para isso pegue a folha de notificação de lançamento (segunda página do carnê) e compare com a mesma de 2017.

IPTU 2018
Exemplo da folha de carnê de IPTU de um edifício

Em via de regra, você deve compara cada campo das tabelas para identificar aonde se deu a variação no valor a pagar no carnê do IPTU 2018 do Rio de Janeiro. Em cima de cada fator variável, podemos identificar o que aconteceu e o que deve ser feito.

Identifiquei aumento da área edificada

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Fonte: site imganuncios.mitula.net

Se houve aumento da área edificada, é possível que a Secretaria Municipal de Fazendo (SMF) tenha constatado que houve aumento da área edificada nos últimos anos na sua edificação. Desde 2016, nós já havíamos alertado aos nossos leitores, de que a Prefeitura estava fazendo a atualização cadastral da área edificada para fins de recálculo do IPTU, que pode ser feito com visita presencial ou por medição com foto aérea (pelo Google Maps, vôo de drones, visita ao local ou outra ferramenta de medição).

Caso você tenha feito alguma alteração de área construída nos últimos 5 anos, a Prefeitura pode estar cobrando este acréscimo de área (às vezes até retroativo). Seu imóvel pode ter aumentado de tal forma que saiu da categoria de isento por área edificada e passou a ser cobrado integralmente.

Lembrando: acréscimo de área é toda área coberta permanente feita na edificação ou no lote, incluindo a edificação principal, telhados de garagem em cerâmica ou amianto, churrasqueira, depósito de alvenaria e qualquer cômodo fechado. Cada pavimento é computado na área edificada. Exemplo: se sua casa mede 8 x 10 e tem dois andares mais terraço coberto totalmente, a área edificada é 80 m² x 3 = 240 m².

O detalhamento das regras de cômputo de área construída para fins de IPTU estão definidas pelo Decreto Municipal 14.327/2015

Se você identificou haver diferença entre a área real e a área declarada, contrate um arquiteto para fazer uma planta atualizada.

Identifiquei aumento do valor venal

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Estádio Olímpico Nilton Santos, no Engenho de Dentro

O atual decreto modificou os critérios de cálculo de valor venal em todos os bairros da cidade do Rio de Janeiro. Muitas áreas da cidade, que eram consideradas isentas para pagamento do imposto, foram revistas e atualizadas, considerando a valorização imobiliária de algumas regiões da cidade, com maior força na Zona Oeste.

De acordo com a arquiteta Roberta Mendes, do site Arquitetura Legal, o que deve ser feito neste caso é o pedido de impugnação do valor venal

“Para fazer o laudo de avaliação deve-se contratar um arquiteto ou engenheiro, que elaborará conforme a norma ABNT NBR 14653-2 (norma técnica para avaliação imobiliária de bens urbanos), e acompanhará o processo de impugnação de valor venal.”, explica a arquiteta.

Neste caso há de se verificar algum indício na vizinhança de aumento semelhante ou discrepante neste cálculo. Se você acha que esse é o seu caso, contrate um arquiteto ou engenheiro especialista neste tipo de serviço, como é o caso do Arquitetura Legal.

Identifiquei aumento da TCL

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TCL é a Taxa de Coleta Domiciliar de Lixo. A taxa não se aplica a terrenos, apenas aplicável a construções / edificações. O valor da TCL é fixo, independente do valor do imóvel, varia de acordo com o bairro em que está situado  o imóvel e se é residencial ou não residencial.

Se o seu caso foi a constatação do aumento do TCL, não é possível rever esses valores, com serviços de arquitetura, a menos que não haja nenhuma construção no terreno.

O TCL não é calculado em função da área total edificada ou do valor imobiliário. A contestação deste fator pode ser feita por um especialista na área tributária, que pode demandar ação judicial ou ação civil pública pelo Ministério Público, o que pode se arrastar por muitos anos.

Alternativas para rever o imposto a pagar

Como já foi dito acima, existem pelo menos dois processos possível de recálculo do IPTU 2018 da Prefeitura do Rio de Janeiro: a impugnação do valor venal e a revisão de dados cadastrais.

Se os dados cadastrais do seu imóvel não correspondem à realidade, abra um processo de Revisão de Dados Cadastrais em qualquer um dos postos de atendimento do IPTU. O requerente deve apresentar originais e cópias (ou cópias autenticadas) dos seguintes documentos: certidão do Registro de Imóveis; carnê do IPTU (páginas com as informações cadastrais); carteira de identidade e CPF do requerente; e procuração com firma reconhecida, se não for o próprio. Além disso, a Prefeitura poderá requerer planta arquitetônica assinada por um arquiteto com a comprovação da área edificada real.

Se os dados cadastrais de seu imóvel estão corretos mas, mesmo assim, você não concorda com o Valor Venal que lhe é atribuído, pode abrir um Processo de Impugnação até 60 dias a partir da publicação do Edital de Lançamento anual do IPTU. A data-limite para abertura do processo vem expressa no carnê. A documentação é similar a anterior, acrescido do laudo de avaliação do imóvel.

Existem ainda uma série de previsões legais para requerer isenção de IPTU, previstas na legislação específica da Secretaria Municipal de Fazenda, que pode ser consultada aqui.

Confira também

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