Comprar imóvel barato para reformar: vale a pena?

Quem pensa em adquirir um imóvel para moradia definitiva ou mesmo para investir suas economias pensando numa rentabilidade de valorização futura deve considerar vários fatores locais que definem a viabilidade econômica do negócio.

Ao abordar o cliente, o corretor de imóveis apresenta alguns elemento potencialmente vantajosos: facilidade de transporte, comércios de bairro atraente, com baixa poluição do ar, sonora e visual, previsão de empreendimentos futuros (estação de metrô, shoppings, galerias, etc.), estacionamento, vista favorável a uma paisagem natural, segurança pública ou privada, etc.

Todos estes fatores locais  influenciam o valor comercial com muito mais força do que a arquitetura propriamente dita. Com efeito, comprar um imóvel antigo num local favorável é um negócio potencialmente vantajoso, pois quando reformado, poderá valorizar bastante!

Será mesmo? Neste momento é melhor passar a palavra para que um arquiteto dê sua opinião sob a ótica construtiva.

Quando deve custar uma obra viável?

O custo da obra deverá estar diretamente ligado ao objetivo do comprador e deve considerar, no mínimo, que os fatores locais não terão tendência de piora no prazo do investimento, ainda mais se esta compra se der por meio de financiamento.

Considerando um ambiente estável ou de valorização, e um perfil conservador de investimento, estima-se que uma obra de reforma pode valorizar o imóvel entre 20% e 30% do valor comercial de referência.

Fazendo as contas, um imóvel de R$ 200 mil reformado e sem ampliação ou modificação com acréscimo de área edificada deverá valer após a obra algo entre R$ 240 a 280 mil reais (sem considerar efeito da inflação no momento da venda). Logo, convém que o orçamento máximo de uma obra para este imóvel deverá ser entre R$ 40 mil e R$ 80 mil, de forma a não ter prejuízo.

Sendo assim, o objetivo da obra será realizar a melhor intervenção com o custo mais baixo possível do teto de 30%, de forma a realizar um ganho do investimento na revenda.

Por isso, se você observar que a obra custará muito mais do que esta margem, considere que será um investimento de alto risco, pois dependerá de fatores externos muito prósperos ou de ganhos num longo prazo.

Projeto e gestão de orçamento da obra

Hands of Couple Looking at Blueprints

Esta estimativa de valor máximo de obra só pode ser validada com a utilização das ferramentas corretas de planejamento, orçamento e um bom projeto de arquitetura.

O planejamento da obra deve considerar a execução de obras por critério de prioridade e de estratégia. Pela lógica da valorização, deve-se priorizar os elementos mais depreciativos o imóvel na sua negociação.

Infiltrações em teto e piso, telhados em mau estado, vazamentos e impermeabilizações devem sem tratados imediatamente, devido ao seu alto grau de rejeição por parte do comprador. Pisos, azulejos e louças muito antigas ou com cores muito vivas também são mal vistos pelo compradores, pois pedirão um desconto pela necessidade de troca destes revestimentos.

Desconsidere também elementos muito pessoais na hora do planejamento da obra, dando preferência a acabamentos neutros. Por exemplo: uma grande obra de paisagismo com arbustos e florações só tem valor para compradores com este perfil de gosto; para outros, é uma área desperdiçada que pode servir transformar em vaga de estacionamento.

O projeto de arquitetura deverá harmonizar os critérios prioritários e definir o nível de intervenção necessário para dar o melhor retorno em acabamento, durabilidade e estética dentro do orçamento previsto.

Investir ou não no projeto de arquitetura?

Tudo vai depender do seu orçamento e das obras prioritárias. Se todo o seu orçamento será destinado a obras emergenciais de manutenção predial, provavelmente o projeto de arquitetura venha a ser dispensado e uma empreiteira será capaz de resolver.

Se as obras emergenciais tiverem impactos no design de interiores, um projeto de arquitetura pode ser interessante. O custo médio de um projeto é de cerca de 5% da sua obra e pode contribuir bastante na redução do consumo de materiais e das perdas, conforme nossa estimativa.

perdas

 

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