O que é uma construção irregular?

Um dos motivos principais da existência deste site é oferecer a melhor informação para as pessoas que tem dúvidas sobre arquitetura e construção civil, ou estão planejando obras de reforma, construção ou legalização de imóveis no Rio de Janeiro. E um assunto recorrente é sobre como regularizar uma construção irregular.

Muitos, quando pensam em construção irregular, imaginam logo em barracos nas favelas, com suas lajes e puxadinhos no bairros pobres da cidade. Mas não é bem assim.

Nossa proposta vem para alargar este pensamento. Existem vários graus de irregularidades espalhados por toda a cidade do Rio de Janeiro, cometidas por pessoas de qualquer nível de escolaridade, faixa de renda ou bairro. É sobre isso que desenvolveremos este artigo.

FLUXOGRAMAConstrução em propriedade irregular

Uma construção só pode considerada regular se o proprietário possui o terreno quitado e construção devidamente registrada junto ao Cartório do Registro de Imóveis (RI). O que isso significa?

O terreno deve estar em nome do atual proprietário ou responsável legal pelo terreno e pela construção registrada no Cartório. Esta informação é obtida quando se pede a Certidão de Ônus Reais da Escritura. Na certidão deve aparece a ultima movimentação em nome do proprietário, as dimensões do lote e a certidão do habite-se da atual edificação.

Se o imóvel estiver em processo de inventário, é preciso que ao final deste, o inventário seja registrado na escritura junto ao Cartório do Registro de Imóveis. E só após esta última movimentação é que se pode proceder registro de contratos de compra e venda, cessão de direitos, promessa de compra e venda, e outros instrumentos particulares e, assim, comprovar a propriedade para poder construir.

Em caso de escritura com muitas pendências, uma das saídas para a regularização é via processo judicial e ingressar com ação de usucapião, caso possível. Se as terras forem públicas (União, Estados, Municípios) o processo pode depender de ações públicas de desapropriação para fins de habitação social, o que é um processo político e demora uma eternidade.

Por isso, se você quer regularizar sua construção, a primeira coisa a ser observada é o terreno. Consulte a Prefeitura, ou corretor de imóveis, ou advogado ou um arquiteto para examinar as condições da sua propriedade antes de construir qualquer coisa.

Construção irregular em propriedade regular

Como vimos acima, a construção irregular é toda construção que não está registrada no Cartório do Registro de Imóveis. Se o seu terreno está OK, é preciso verificar sempre se a construção está compatível com a área do IPTU e com o Habite-se averbado.

Por vezes o proprietário pode achar que o fato de ter a escritura do terreno e um carnê de IPTU significa que o imóvel está OK. Não, não está! É preciso observar se a edificação está registrada e se corresponde com área computada para o cálculo de IPTU.

Existem construções com terrenos regulares e que pagam o IPTU sobre o terreno e não sobre a construção (isso quando não é isento). Na prática a Prefeitura entende que o terreno está vazio. Isto é um fator de grave desvalorização do imóvel, pois ele não está registrado, logo não poderá receber proposta de compra com financiamento (Caixa/FGTS), e em caso de desapropriação, ele será subvalorizado numa possível indenização.

Se este é o seu caso, você deverá regularizar a construção e entrar com o pedido de legalização de construção para obtenção do Habite-se. Veja aqui o que deve ser feito.

Construção e propriedade regulares e acréscimo irregular

Fonte: site imganuncios.mitula.net
Fonte: site imganuncios.mitula.net

Existe ainda o caso de que exista terreno regular, construção com habite-se, mas com a área de IPTU com diferença em relação a área total construída real. Isto significa que houve uma obra de ampliação da edificação sem licença.

Nesta condição, o imóvel também tem os mesmo impedimentos de uma construção irregular, como dito acima. Se este é o seu caso, deve-se entrar com o pedido da legalização da edificação com modificação e acréscimo de área e obter novo Habite-se.

Quando o proprietário decide construir uma segunda casa (ou mais) no terreno onde existe uma casa regularmente registrada, e o IPTU consta apenas uma única unidade, significa que houve uma obra irregular, onde ela passou de residencial unifamiliar para bifamiliar (duas unidades) ou multifamiliar (3 ou mais unidades).

Neste caso, há de se avaliar a viabilidade da regularização de até dois imóveis por terreno, de acordo com o zoneamento urbano da Cidade do Rio de Janeiro. Se o imóvel estiver numa zona de especial interesse social (ZEIS) para fins de habitação popular ou em áreas de favela, dependendo de cada caso pode-se legalizar até 12 casas num mesmo terreno, se cada uma delas atenderem os requisitos mínimos de ventilação, afastamentos, salubridade e segurança.

Em todo caso, para a regularização correta, deve-se verificar junto à Prefeitura qual é o zoneamento solicitar um pedido de regularização da edificação no órgão mais adequado para obter o Habite-se de cada unidade.

Acréscimo de área em desacordo com a legislação

Este sim, é o que consideramos tecnicamente como o “puxadinho”. É quando alguma modificação da arquitetura comete infração quanto aos parâmetros obrigatórios da legislação urbana.

Exemplos temos aos montes: casa construída sem respeitar o afastamento, cobertura de apartamento construída com mais área do que a permitida, fechamento de varanda com prolongamento da sala de estar e colocação de janelas, construir três unidades onde só são permitidas até duas, fechamento do prisma de ventilação interno, construir sem previsão de vaga de garagem, construir mais do que a taxa de ocupação do terreno permite, etc.

Cada caso de regularização tem diversas possibilidades de regularizar e a pior situação é quando o proprietário é obrigado pela Prefeitura a demolir o puxadinho. Mas se o proprietário contratar um arquiteto, é possível avaliar o que pode ser feito para remediar o projeto, seja com uma obra de intervenção mínima para corrigir os acréscimos, ou verificar se há uma flexibilização da lei para regularização (como foi o caso da Mais Valia), o que tiver melhor condição de custo-benefício.

O imóvel está regularizado, mas estou construindo sem licença

Recomendamos neste caso a leitura deste artigo.

Obra sem licença iptu 2016 prefeitura rio de janeiro demolição

Conclusão: seja legal desde o início!

Como vimos, a regularização de edificação é um processo bastante extenso e todo cuidado é pouco. Fazer um puxadinho na base da vontade, sem o conhecimento técnico da legislação, significa caminhar em direção a toda esta burocracia e aborrecimento. Então, por que se arriscar tanto assim?

Seu imóvel e seu dinheiro serão melhor empregados se usados com prudência, numa planejamento que leve em consideração que um projeto de arquitetura bem feito pode evitar uma série de problemas e custos extras. Proteja o seu investimento e fuja da tentação do imediatismo. Sua casa e sua família agradecem.

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