Desde o fim do prazo do dia 06 de novembro de 2015 para requerimento da regularização de acréscimos em edificações na Cidade do Rio de Janeiro, nos favores da LC 157/2015, conhecida como a “Lei da Mais Valia”, os proprietários de imóveis residenciais que não conseguiram protocolar o pedido perdem o benefício da lei para regularização. Mas ainda tem saída!
A Lei Complementar nº 145/2014 e o Decreto nº 39.345/2014 que regulamentam o fechamento de varandas nas edificações residenciais multifamiliares, a fim de possibilitar proteção contra intempéries, estão em vigor por tempo indeterminado. Os critérios para esta regularização e execução do fechamento são totalmente diferentes da Lei da Mais Valia, e pode ser que a sua residência seja beneficiada por esta lei.
Que tipo de imóvel pode ser beneficiado por esta lei?
A LC 145/2014, modificada recentemente pela LC 184/2018, colocam as seguintes condições para construir ou regularizar o fechamento de varandas de unidades residenciais em prédio multifamiliar:
- O fechamento da varanda não poderá resultar em aumento real da área da unidade residencial, nem será admitida a incorporação da varanda, total ou parcialmente, aos compartimentos internos, sob pena de multa (LC 145, Art 2, §4)
- a varanda não poderá ser dividida em compartimentos por alvenaria ou outro elemento construtivo, que descaracterize sua área original, nem será permitida a sua incorporação aos compartimentos internos da edificação. (Decreto 39.345, Art 2, §3)
- o nível do piso da varanda deverá ser mantido conforme o projeto originalmente aprovado não podendo ser alterado para ficar no mesmo nível de piso dos compartimentos voltados para a varanda (Decreto 39.345, Art 2, §4)
Ou seja, se você modificou a linha de fachada do edifício, demoliu a alvenaria, nivelou com a varanda e anexou esta área à sala, você não conseguirá regularizar seu imóvel, a menos que a Prefeitura reabra o prazo para pedido de Mais Valia no futuro ou reforme o local nos padrões desta lei.
Atenção! Você vai precisar de autorização do condomínio!
A regularização ou autorização para obra de fechamento de varanda não depende somente da Prefeitura. Caberá ao condomínio de cada edificação, na forma prevista na respectiva convenção, decidir sobre o fechamento das varandas e autorizar o proprietário a proceder a regularização do fechamento. (LC 145 Art. 4 e Dec. 39.345 Art 3 §3)
Por isso, antes de começar a orçar qualquer tipo de serviço deste tipo, seja um projeto de arquitetura, seja a execução do fechamento, não deixe de consultar o síndico do seu condomínio, pois você precisará apresentar a autorização por escrito junto à Prefeitura, mesmo que ainda não haja nenhum dispositivo previsto na convenção ou em ata de assembleia que defina o padrão.
O que eu preciso providenciar?
Os proprietários que desejarem regularizar seu imóvel deverão contratar um profissional responsável pelo projeto de arquitetura e pela execução da obra (PRPA e PREO), arquiteto ou engenheiro civil, para assinar os requerimentos e recolhimento do registro de responsabilidade técnica (RRT para arquiteto ou ART para engenheiro).
O profissional contratado deverá providenciar toda a documentação técnica e dar assistência para o processo administrativo junto a Gerência de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria Municipal de Urbanismo (GLF/SMU) mais próxima do seu bairro com os documentos abaixo:
- Certidão de ônus reais atualizada em nome do mesmo
- Guia do IPTU quitada ou comprovante de isenção
- Certidão de quitação fiscal e enfitêutica (certidão online que pode ser requerida no site da Secretaria Municipal de Fazenda – SMF)
- Guia do DARM Online de abertura do processo paga pelo proprietário. O DARM pode ser gerado pelo profissional responsável.
- Apresentação de projeto arquitetônico
- Declaração de profissional habilitado de que estão atendidas as normas técnicas de segurança vigentes;
- autorização do condomínio.
Como saber se minha documentação está OK para licenciar?
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