Construir uma segunda casa no terreno

Quando se está a procura de uma casa normalmente é avaliada a possibilidade de uma futura ampliação da residência, cuja necessidade varia de acordo com o perfil do indivíduo.

Se a pessoa adquire com o objetivo de usufruto próprio e de sua família, o proprietário normalmente pensa em construir uma segunda casa para o filho ou filha que vai se casar, ou algum outro ente familiar, com o objetivo de todos morarem próximos.

Quando a pessoa tem um perfil de pequeno investidor imobiliário, este deseja construir uma segunda casa para venda ou locação do imóvel. Esta construção é um investimento de ótima rentabilidade em curto e médio prazo, pois, em certa medida, sempre haverá uma demanda de mercado e de valorização da construção e do aumento do aluguel.

Estes perfis são impulsionados pela cultura da autoconstrução: as pessoas decidem unicamente pela vontade própria construir uma segunda casa no terreno ou num segundo andar da edificação, mas sequer desconfiam que existem regras definidas, como placas de obra, afastamento, gabarito, etc.

Felizmente, com o advento da Internet, as pessoas tendem a buscar muitas informações antes de serem tomadas pelo impulso e recorrem ao Google, o onipresente “pai dos burros”, para saber como construir uma segunda casa no terreno.

Neste caso a opinião de um arquiteto é a melhor informação que você precisa para tomar a decisão. Confira as dicas do Arquiteto da Felicidade para construir uma segunda casa no terreno.

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Olhe as construções vizinhas

Uma dica inicial é avaliar os terrenos vizinhos do seu quarteirão. Com um pouco de observação é possível identificar um padrão construtivo. Você poderá observar que os bairros tem um padrão fixo de alinhamento das fachadas, de altura das edificações, de largura de calçadas, alargamento de ruas.

Dependendo da região da cidade, pode ser que a tal área de futura construção esteja limitada um novo alinhamento de pista, ou ainda que a altura das edificações estejam limitadas. Estas pistas podem ajudar a indicar que a ocupação do terreno ou do segundo andar tem um limite e a área livre não é totalmente ocupável.

Se for uma casa de vila as restrições podem ser maiores, de acordo com o padrão de ocupação. É importante ter um olhar conciliador da sua arquitetura futura com o existente. Isso evita uma série de questionamento dos vizinhos na sua obra.

O que diz a escritura do terreno?

O proprietário deve verificar a certidão de ônus reais atualizada e ver a descrição da edificação existente. O documento descreve as dimensões exatas do terreno e da edificação. Ao construir uma segunda casa no terreno, a edificação final altera a metragem quadrada que consta na escritura e o proprietário precisará alterar o documento.

Esta etapa é mal compreendida por muitos proprietários, que devido aos custos e prazos do Cartório do Registro de Imóveis, acostumaram a deixar pra depois. Mal sabem que uma escritura desatualizada é um impeditivo para compra e venda de imóveis – em especial quando a negociação se dá por financiamento com utilização de recursos do FGTS. Mal sabem que uma escritura desatualizada é um impeditivo para conclusão de uma transferência para herdeiros um inventário de formal de partilha.

Sendo assim, ao construir uma segunda casa no terreno ou mesmo numa casa sobrado independente no segundo andar, considere a necessidade de consultar um arquiteto e um advogado para avaliar como se dará o fracionamento do terreno e da construção.

Ambos poderão avaliar se ocorrerá um desmembramento do lote e criação de duas escrituras diferentes no Cartório do Registro de Imóveis, ou ainda uma fração ideal na averbação da escritura das duas casas no mesmo terreno.

Verificar o zoneamento urbano

O raciocínio segue o mesmo do artigo “Quero construir minha casa: por onde começar?”. O proprietário deve buscar conhecer a legislação urbana do seu bairro antes de construir uma segunda casa no terreno. A legislação varia quanto a taxa de ocupação do terreno (relação entre a área da edificação com a área do terreno), quanto a altura máxima, área permeável, afastamento da edificações, projeções de telhado, etc.

Em determinadas condições urbanas, pode haver a obrigatoriedade de projetar vaga de estacionamento para cada residência no interior do terreno da segunda casa.

O atendimento a todas as condições da legislação urbana é um condição que determinará a viabilidade de se construir uma segunda casa no terreno. Por isso é altamente recomendado buscar um arquiteto para estudar o melhor projeto para cada situação.

E não custa lembrar: não construa uma segunda casa no terreno sem licença e uma placa de obras do responsável técnico.

Atenção ao sistema construtivo da casa existente

Se a intenção é construir uma segunda casa no andar superior de uma construção existente, é importante considerar como esta a casa existente foi construída.

Casas antigas, com mais de 60 anos, cuja arquitetura não tenha sido modificada, podem ter sido erguidas sem uma estrutura independente em concreto armado, com sapatas, baldrames, pilares, vigas e lajes. Uma segunda casa deverá prever a construção de todo este sistema para sustentar a segunda casa no andar superior

Recentemente a industria da construção civil tem lançado mão do uso de edificação com alvenaria estrutural de bloco de concreto. Da mesma forma que as casas antigas, paredes de casas com alvenaria estrutural não podem ter suas paredes demolidas. Há de se consultar nestes casos um engenheiro civil para verificar a melhor forma de se construir esta segunda casa, se acompanhará o sistema de blocos estruturais ou construção de uma estrutura independente.

Além de toda a questão estrutural construtiva, há também a preocupação com os projetos de instalações prediais de água, luz, gás, esgoto sanitário. Ao construir uma segunda casa no terreno, o construtor deverá prever todas as ligações de instalações de maneira independente e em obediência as normas técnicas das concessionárias de serviços públicos, de forma que sejam corretamente instalados medidores independentes de cada unidade.

Precisará cortar alguma árvore?

Nada de meter motosserra, serrote ou machado antes de tomar consciência da seguinte coisa: a árvore do terreno não pertence ao proprietário do terreno na qual ela se encontra.

Constitucionalmente é dever do Estado brasileiro a defesa e proteção do meio ambiente. Portanto toda supressão de árvores deve ser feita mediante expressa autorização do órgão ambiental. Cortar árvore sem licença é crime ambiental. E neste caso é totalmente oportuno ouvir o que diz a sabedoria popular fala: no Brasil, os únicos crimes que dão cadeia são atraso no pagamento de pensão e crime ambiental.

Por isso avalie a real necessidade de se cortar uma árvore para construir uma segunda casa no terreno. Lembre-se de que estamos na era da arquitetura ecológica e sustentável, e é desejável que a construção se adapte e tome partido dos benefícios de uma árvore presente para o conforto ambiental e proteção contra sol forte.

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