Construir telhado sobre o afastamento de casas: esqueça essa ideia!

Muitos proprietários de boa vontade investem seu dinheiro em melhorias no seu imóvel, visando aproveitar da área livre do terrenos para ampliar suas coberturas para fazer uma garagem abrigada, criar um depósito e, até mesmo criar um pequeno comércio na porta da sua casa. Daí constroem até o portão de acesso, na lateral e nos fundos.

Mas eis que chega uma carta da prefeitura notificando o proprietário a desfazer o telhado por estar infringindo as regras de ocupação do terreno, sob pena de multa. E o proprietário fica com um grande ponto de interrogação no meio da cara sem entender o porquê.

Este artigo vai ajudar a esclarecer estes detalhes de legislação urbana. Leia antes de comprar ou construir qualquer coisa e não perca mais dinheiro!

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O que é alinhamento? O que é afastamento?

Num primeiro momento estes termos geram confusão. Até nós mesmos do ramo às vezes derrapamos ao lidar com estes termos técnicos. Mas vamos tentar esclarecer definitivamente:

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Planta de situação de implantação de uma casa, com a indicação das distâncias de alinhamento e afastamento frontal da edificação. A área em amarelo está irregular, pois avança sobre área “non ædificandi”. (clique para ampliar)

Alinhamento é a distância definida pela testada de duas quadras de lotes e definem a caixa do logradouro público. Este projeto define o tamanho de arruamento e área para passeio público (calçadas). O Projeto de Alinhamento (PA ou PAA) pode ser de iniciativa privada (do empreendedor do loteamento) ou pública (da Prefeitura). Este último pode apresentar um projeto de futuro alargamento e redefinir áreas de desapropriação e destiná-las como logradouro público (ruas, avenidas, travessas, etc.), mediante indenização.

Afastamento é a distância entre o alinhamento frontal ou lateral do lote e área edificada. O afastamento pode ser frontal e lateral, dependendo do tipo de ocupação, zoneamento e das normas de posturas municipais.

A área definida entre o alinhamento do lote até a distância requerida para o afastamento é considerada como área non ædificandi, isto é, não é permitido construir nenhum tipo de edificação, cobertura, laje, nada!

E o que pode acontecer com o meu telhado?

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Exemplo de ocupações na área “non ædificandi”, com telhados projetados até o alinhamento. Estas irregularidades são muito comuns nas nossas cidades. (clique para ampliar)

Como expliquei acima, qualquer construção sobre a área non-ædificandi é ilegal. Qualquer cidadão – e aqui incluo aquele vizinho invejoso, que te olha atravessado na rua, ou aquele velho metódico que se acha dono da rua – pode oferecer denúncia à Prefeitura informando irregularidade na construção.

Caso a obra esteja em andamento, a prefeitura aplicará multa, com o agravante de estar realizando obra sem placa de obra e licença. Caso o telhado esteja executado, mesmo que você tenha adquirido o imóvel já com o telhado, a prefeitura pode solicitar a desmontagem ou ela mesma vir a demolir a ocupação irregular.

Outro detalhe importante: não é permitido modificar o uso de uma edificação que não está licenciada para o devido fim. Em outras palavras, significa dizer que não se pode simplesmente abrir um comércio a partir de um telhado de garagem sem que seja feito um processo de modificação do uso.

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O uso comercial de um telhado construído na área “non ædificandi” não é permitido (clique para ampliar)

Como saber se posso construir um telhado?

A legislação urbana entende qualquer área com telhado como área construída, ainda que não haja paredes fechando-as num compartimento fechado. Mas um arquiteto pode avaliar a capacidade de ampliação da a área construída do seu imóvel se a cobertura atender as seguintes condições:

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  1. A taxa de ocupação (relação percentual entre área de cobertura sobre a área do terreno) e o índice de aproveitamento do terreno (coeficiente multiplicador entre as áreas de todos os pavimentos em relação a área do terreno) deve estar abaixo dos limites definidos pelo zoneamento. Esta informação é dada pela Certidão de Zoneamento, obtida junto a prefeitura
  2. O telhado não pode impedir ventilação livre de cômodos habitáveis, isto é, não cobrir áreas com janelas que ventilem para essas áreas de afastamento. Se isso acontecer, pode ser necessário avaliar a possibilidade de criar novas janelas ou áreas de ventilação
  3. O desague das águas de chuva do telhado tem que acontecer dentro do lote, não podendo desaguar diretamente para a calçada ou para os vizinhos

Esta obra precisa ser licenciada junto à prefeitura, pois o acréscimo de área implica em acréscimo de IPTU.

Existe uma alternativa?

Uma solução menos burocrática do ponto de vista da legislação é o uso de coberturas retráteis ou removíveis, em lona ou policarbonato, opaco ou translucido. Por serem estruturas portáteis, não são consideradas no acréscimo de área da edificação, portanto, ficam isentas das regras de uso e ocupação do solo.

Exemplos de toldo removível – Fonte: Casa do Toldo
Exemplo de cobertura portátil em material transparente – Fonte: Maré Toldos

Em sendo uma alternativa ao processo burocrático da licença, é preciso avaliar cada caso. Sempre busque informações qualificadas sobre o melhor uso dessas coberturas, pois a cobertura pode proteger da chuva mas pode se tornar obstáculo para a ventilação natural da casa, principalmente a ventilação cruzada.

Procure a orientação de um arquiteto para que seu investimento não seja uma dor de cabeça no futuro.

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DÚVIDAS?

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26 comentários sobre “Construir telhado sobre o afastamento de casas: esqueça essa ideia!

  1. CONCORDO AMIGO, POREN DEVEREMOS DEMOLIR TODAS AS CIDADES E COMEÇAR DO ZERO, INCLUSIVE OS PREDIOS PUBLICOS ,CASAS E EDIFICAÇOES ANTIGAS CONSTRUIDAS ANTES DAS LEIS VIGENTES, DEVE-SE APLICAR ESTAS REGRAS EM EDIFICAÇOES NOVAS E A OCUPAÇOES DE AREAS ATUAIS , QUANTO AS EDIFICAÇOES ANTIGAS DEVE-SE OCORRER ADEQUAÇOES DE ACORDO COM CADA CASO E CADA POSSIBILIDADE DA INFRAESTRUTURA DO IMOVEL E LOGRADOURO .

  2. bom dia. estou construindo um sobrado, e fiz uma laje na garagem. a prefeitura embargou a obra e indeferiu o projeto de regularização. mas na rua onde estou construindo existem várias casas na mesma situação. mas nao tiveram impedimento algum. a quem recorrer.?

    1. Olá, Nilson!
      Eu não sei se você é do Rio de Janeiro, mas é sabido a fiscalização da prefeitura normalmente não tem capacidade de fiscalizar as normas de uso e ocupação de todas as edificações da cidade. Normalmente isso se dá por meio de denúncia da vizinhança, o que acredito que pode ter sido o seu caso.
      Se a sua construção estiver infringindo de fato a norma de ocupação de afastamento frontal, infelizmente não há o que fazer quanto à laje.
      Se não for o caso, você deve procurar um arquiteto para rever seu projeto de ampliação da sua casa para dar entrada no licenciamento para prosseguir sua obra dentro das normas. Espero ter ajudado. Obrigado pela sua visita!

  3. Minha Casa tem um telhado de 2 aguas, estou querendo construir um telhado na garagem em um lado somente da fachada e nao tenho ideia de como fazer, voce teria alguns modelos de telhados para garagem em casa com telhado 2 aguas?

  4. Gostaria de saber qual a lei que permite a construção de toldos removiveis nas garagens que estao nas areas de recuo.

    Obrigado.

  5. Sou de Niterói RJ .
    Na Rua Lemos Cunha esquina com a Rua Cinco de Julho, prédio de 04 pavimentos .
    Sou proprietário de 01 apartamento térreo e também do apartamento logo acima. Pretendo fazer ampliação do apartamento térreo em toda faixa do afastamento frontal com paredes e cobertura telha francesa sem laje para funcionamento de um restaurante e no 2º andar funcionar a cozinha,etc… O Prédio de 28 apartamentos classe média .
    Pergunto :

    1) Posso ocupar esta área do afastamento frontal ?
    2) A área deste afastamento frontal é considerada “non aedificandi” ?
    3) A prefeitura manda demolir se for construida ?

    1. Olá, Junio.
      Nós atendemos na cidade do Rio de Janeiro, e não temos experiência na legislação urbana de Niterói, mas acredito que neste ponto as duas cidades devem obedecer os mesmos critérios.
      A área do afastamento frontal é uma área não aedificandi. Sendo assim, caso a prefeitura fiscalize a área, a obra é passível de embargo.
      Entretanto, é preciso se certificar se o afastamento frontal é o que está no local, pois a lei pode ter imposto um afastamento mais recente (maior ou menor). Procure um arquiteto da sua região e ele tem competência para verificar esta informação antes de começar sua obra. Felicidades 😉

  6. Olá, sou do Rio de Janeiro e tenho uma escola. Gostaria de saber se posso retirar as telhas e fazer uma quadra para as crianças brincarem colocando toldo removível ? Deverei legalizar junto ao SMU e conta como acréscimo de área?

    1. Olá, Natasha. A regularização de uma obra de redução de área construída tem como objetivo regularizar metragem quadrada para fins de IPTU e registro de propriedade. Caso essa sua reforma seja uma obra de porte, onde seja necessária contratar uma construtora e fixar placa de obra, convém licenciar para evitar embargo. Se esta alteração é apenas para seu usufruto e não envolve algum tipo de transação de compra e venda, não vejo necessidade de entrar com um processo na prefeitura só para isso. Espero te ajudado. Felicidades 😉

  7. Boa noite! gostaria de saber, se posso construí uma escada de acesso a um sobrado na parte do afastamento frontal?

    1. Olá! Esta exigência depende de caso a caso, pois varia de acordo com o bairro. Recomendo ir até a Gerência de Licenciamento de Fiscalização da sua região e fazer uma consulta informal com o arquiteto de plantão da prefeitura, às 2as e 4as a partir das 14h, por ordem de chegada. Felicidades 😉

  8. Olá! Atualmente, vivemos um impasse em nosso condomínio pois o síndico cobriu a toda a garagem e o corredor do prédio com toldo de lona. Isso fez com que perdêssemos toda luz natural e ventilação nesta área. Além disso, o pequeno jardim que ficava na área mínima permeável morreu. Sou de BH e gostaria de saber a quem devo procurar para regularizar esta situação.

    1. Olá, Cristiane. Neste caso, você precisa consultar a convenção do seu condomínio para saber o que ele diz sobre a obra realizada, se isso foi registrado em ata e tal. Se alguma coisa foi descumprida você pode notificar a prefeitura da sua cidade alegando obra irregular no condomínio e, dependendo do seu caso, entrar com uma ação judicial. Boa sorte!

  9. Comprei uma casa q e feita na diviza do terreno nas construida pra dentro do meu terreno, o meu vizinho ja mora la a muitos anos e quando ele construil fez o telhado quase na diviza do terreno uns 30 cm da minha parede e agora esta dando infiltraçao na minha casa e ela acha q nao e responsabilidade dela e sim do contrutor q fez minha casa pois a dela ja estava la, ja falei pra ela colocar uma calha mas ela desse q o construtor da minha casa e quei tem q colocar a calha na casa dela ja q o telhado dela ja estava la quando ele fez a casa ,e agora o q devo fazer? obrigada.

    1. Olá, Sônia.
      Realmente é uma situação complicada e foge um pouco a questão de urbanismo. O ideal seria um acordo entre as partes, mas se o vizinho está resistente a fazer qualquer coisa, o unico jeito seria denunciar à prefeitura e denunciar que a obra do telhado dele foi feita sem a licença da Prefeitura e que o obrigará a se enquadrar. Obrigado pela Visita.

  10. Gostaria de entender como é essa questão de alinhamento de casas. Minha vizinha está construindo uns quartos em cima da casa dela e passou pouco mais de 1 metro a frente de todas as casas. Resultado minha casa é um dúplex e foi retirado totalmente a visão do lado esquerdo da rua, além de impedir a ventilação. O que devo fazer?

  11. Boa noite!
    Sou de BH. A garagem da minha casa é curta e gostaria de saber se existe a possibilidade de construir o muro novamente, 1m mais pra frente, já que o passeio é largo e ainda sobraria espaço considerável para o trânsito de pedestres. Não sei o mínimo de passeio que a Prefeitura exige.
    Obrigada!

    1. Olá, Cinara. Todo muro deve ser construído nos limites da propriedade conforme descrição da sua escritura. Entretanto, caso haja um projeto de retificação de alinhamento da sua rua que permite que você se aproprie da área da frente, você deverá entrar com um processo na prefeitura solicitando a investidura desta área, cuja qual você terá direito prioridade de compra junto à prefeitura.
      Felicidades 😉

  12. Olá. Sou de Manaus e tenho uma dúvida. Tenho uma construção antiga sem afastamento lateral, que possui habite-se há 30 anos. Pretendo fazer o segundo e o terceiro piso (acréscimo de construção) e no plano diretor atual o afastamento lateral precisa ser de 2 metros. Precisarei fazer o afastamento no 2 e 3 piso? Ou como o térreo não tem afastamento e é regularizado, posso construir os outros 2 andares com o mesmo afastamento?

    1. Olá, Jessica! Eu não tenho conhecimento sobre a legislação urbana de Manaus, recomendo neste caso marcar um audiência com um arquiteto responsável da prefeitura para que ele te oriente melhor, pois pode ser que haja alguma legislação específica de exceção que te favoreça. Felicidades 😉

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