Como escolher um bom terreno

the dream

O primeiro passo para quem deseja construir seu imóvel é saber exatamente como escolher um bom terreno para desenvolver seu projeto de arquitetura.

Muitas são as ofertas de terrenos disponíveis em placas, classificados e sites de compra e venda de imóveis, seja ainda por parentes e conhecidos. Mas escolher um bom terreno exige uma preocupação maior do que uma simples pesquisa de preço.

Sendo assim, separei algumas dicas para escolher um bom terreno, de acordo com informações do CRECI-RJ, agrupados em seis passos principais que você deve prestar atenção antes, durante e depois de fechar a compra.

1. Priorize o que realmente importa para você

Antes de começar a procurar um terreno, pense nos seus sonhos e pretensões para o espaço, o que deseja construir. Defina o que é importante para você: silêncio, localização, vista, contato com a natureza? Isso vai facilitar na hora de escolher um bom terreno e fará toda a diferença no seu projeto de arquitetura.

2. Atenção as regras de uso e ocupação do solo

Cars parked outside residential houses in a nice suburban neighborhood

Consulte um corretor de imóveis ou um arquiteto sobre as limitações legais para o projeto de arquitetura e da construção em um local de seu interesse. Independente do uso que você pretenda dar ao terreno, para escolher um bom terreno é importante conhecer o zoneamento para a região antes de construir seu imóvel. O zoneamento divide a cidade em áreas e define espaços residenciais, comerciais, industriais ou mistos, além de taxas de ocupação, gabaritos, etc.

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Se você estiver comprando um terreno em condomínio fechado, verifique também as regras do condomínio para garantir que é possível realizar o que você planeja para seu projeto de arquitetura

Não deixe de consultar ainda se a região desejada é tombada. As restrições para o projeto de arquitetura e para construir seu imóvel nesses casos são muito mais amplas do que as do zoneamento.

3. Verificar a topografia, o meio ambiente e entorno

Observe com todo cuidado antes de escolher um bom terreno os aspectos físicos: a topografia, a qualidade do solo, eventuais encostas, proximidade de águas, etc. Nunca compre um lote ou terreno sem visitá-lo e sem checar sua situação legal e limitações para construir seu imóvel. Você pode estar, por exemplo, adquirindo um brejo, uma área preservada ou aterrada.

Terrenos em áreas de proteção de mananciais merecem cuidado especial. São áreas, por exemplo, de represas, rios, nascentes, legalmente protegidas para garantir a preservação dos recursos hídricos. Além de apresentarem restrição de uso, também precisam de aprovação do projeto de arquitetura por órgãos específicos (o que pode levar bastante tempo e encarecer a obra)

Ande no terreno que você está comprando e, se possível, leve um engenheiro ou arquiteto. Antes de escolher um bom terreno para seu projeto de arquitetura verifique se não existe água nas proximidades. Os solos muito próximos a regiões alagadas, como rios e lagoas, podem ter resistência baixa ou terem sido aterrados, sem falar no risco das águas subirem em época de muitas chuvas.

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Terrenos muito baratos, aquela pechincha que parece imperdível, merecem atenção redobrada. Limitações físicas podem significar elevados custos em fundações e contenções de arrimo, transformando o grande negócio em um peso no seu orçamento.

É importante ficar atento ainda à mata e árvores que existam no terreno. As árvores são protegidas por rígida legislação. Analise a possibilidade de aproveitá-las no seu projeto de arquitetura.

Escolha feita, cheque as dimensões reais do terreno, se possível com a ajuda de um topógrafo. No caso de um lote, examine ainda seu posicionamento dentro do loteamento. Invasões de vizinhos podem significar ações judiciais no futuro.

4. Verifique toda a documentação para compra do terreno

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O passo seguinte é verificar a documentação. Confira no Cartório de Registro de Imóveis se o terreno está registrado e peça uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienações, para ter certeza que ele está desembaraçado. Não esqueça de verificar as guias de IPTU (ou ITR).

Não havendo impedimentos, faça uma proposta de compra e venda. Mas lembre-se: proposta não é contrato. É um documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal dado vale como parte do pagamento. As partes podem estabelecer na proposta o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se for do vendedor, ele deve devolver o sinal em dobro.

É obrigatório constar na proposta de compra e venda a qualificação e manifestação de vontade das partes; indicação do lote, conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura; valor total do lote e do sinal dado; modo e forma de pagamento e forma de reajuste, especificando o índice que será usado e taxa de juros para a venda em prestações; promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias). Assine e date as vias do documento, ficando com uma delas.

Negócio fechado, faça o registro do seu terreno no Cartório de Registro de Imóveis o mais rápido possível, pois é isto que o torna, de fato e de direito, proprietário do imóvel.

5. Atenção ao contrato de compra e venda

Man Filling out Tax Form

Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia cuidadosamente o contrato de compra e venda e esteja seguro de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi combinado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco.

O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome, R.G., CPF e CNPJ para pessoa jurídica, nacionalidade, estado civil e residência); a área e demais características do imóvel; valor total do imóvel e das prestações; prazo e forma de pagamento; periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste; eventual incidência de juros; local de pagamento; penalidades no atraso do pagamento de parcelas; valor do sinal antecipado; e todas as condições prometidas pelo vendedor.

O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é sua. Registre-a de imediato no Cartório de Registro de Imóveis.

Verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de desmembramento do lote, caso esteja sendo vendido ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização – aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa, etc.

6. Seja um bom pagador e quite o contrato

Pague sempre a prestação na data estipulada e guarde todos os recibos. Eles comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando for lavrar a escritura definitiva.

Se o vendedor não quiser receber as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Se preferir, procure um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.

Depois de pagar integralmente o lote, leve todos os seus documentos pessoais, o contrato e os recibos no Tabelionato de Notas, que lavrará a escritura. Não pague a chamada “Taxa de Minuta” ou “Termo de Quitação” que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite. Procure um órgão de defesa do consumidor.

Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome.

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